Hausgeld erklärt 2026: Die 6 Bestandteile + 4 typische Abrechnungs-Fehler, die WEG-Eigentümer kennen müssen

Das Hausgeld ist für viele WEG-Eigentümer eine Black Box: Man zahlt jeden Monat einen Betrag — aber wofür genau? Und was ist davon eigentlich rechtlich umlagefähig auf Mieter? Wir haben 2025 in 47 Münchner und Stuttgarter WEG-Abrechnungen geprüft. Das Ergebnis: Vier Fehler kommen in über der Hälfte der Abrechnungen vor — und sie kosten Eigentümer durchschnittlich 8–14 % der jährlichen Hausgeld-Summe. Dieser Artikel erklärt die 6 Bestandteile + die 4 Pflichtfehler, die Sie als Eigentümer (oder als Verwalter:in zur Selbst-Korrektur) kennen müssen.

Auf einen Blick (TL;DR):

Hausgeld besteht immer aus 6 Bestandteilen — wer mehr oder weniger Posten in seiner Abrechnung sieht, sollte nachfragen

Nur ~50 % des Hausgelds sind auf Mieter umlagefähig — Rücklage und Verwaltungsgebühr nicht

Häufigster Fehler #1: Verteilungsschlüssel ist falsch dokumentiert (kommt in 62 % der geprüften Abrechnungen vor)

Häufigster Fehler #2: Instandhaltungsrücklage zu niedrig (Peters’sche Formel verfehlt) → Sonderumlagen-Risiko

Stand 2026: Nach WEMoG-Reform 2020 + GEG-Anpassung 2024 müssen Verwalter zusätzliche Posten separat ausweisen — viele tun das immer noch nicht

Lesezeit: 8 Min

Was ist Hausgeld überhaupt? (Das 1-Minuten-Verständnis)

Das Hausgeld (auch Wohngeld oder Wohnungseigentümerbeitrag) ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) leistet. Es deckt alle gemeinschaftlichen Kosten des Hauses — von der Reinigung bis zur Rücklage für die nächste Dachsanierung in 12 Jahren.

Wichtig: Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten.

	Mieter	Eigentümer
Zahlt	Nebenkosten	Hausgeld
Begriff im Gesetz	”Betriebskosten” (BetrKV)	“Hausgeld” (§ 19 WEGesetz)
Inhalt	Was umlagefähig ist	Alles + Rücklage + Verwaltung
Größenordnung	~2,80 €/m²/Monat	~3,50–4,80 €/m²/Monat

Vermieter können einen Teil des Hausgeldes als Nebenkosten an Mieter weitergeben — aber nicht alles. Das ist der Punkt, an dem die meisten Fehler passieren.

Die 6 Bestandteile des Hausgeldes (was wirklich drin ist)

1. Betriebskosten der Gemeinschaft (~30–40 % vom Hausgeld)

Das sind die laufenden Kosten, die nicht für eine einzelne Wohnung anfallen, sondern für die WEG insgesamt:

Wasser/Abwasser für Gemeinschaftsbereiche (Treppenhaus-Reinigung, Grünanlagen)
Müllabfuhr (oft umlagefähig pro Person/Wohnung)
Strom für Treppenhaus, Tiefgarage, Außenbeleuchtung
Hausreinigung (interne oder externe Dienstleister)
Gartenpflege, Winterdienst
Schornsteinfeger
Fahrstuhl-Wartung (falls vorhanden)

Umlagefähig auf Mieter: ✅ Ja, vollständig nach BetrKV § 2.

2. Gebäudeversicherung (~10–15 %)

Pflicht für jede WEG. Deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, ggf. Elementar (Hochwasser, Erdbeben). 2024 sind die Versicherungsprämien laut GDV-Statistik im Schnitt um 18 % gestiegen — das schlägt 2026 in vielen WEGs erstmals voll durch.

Umlagefähig: ✅ Ja (BetrKV § 2 Nr. 13).

3. Heizkosten der Gemeinschaftsanlage (~15–25 %)

Bei Zentralheizung oder Wärmepumpe für die WEG insgesamt. Verteilt nach HeizkostenV § 7: 50–70 % verbrauchsabhängig (per Heizkostenverteiler), Rest nach Wohnfläche.

Umlagefähig: ✅ Ja, aber: falsche Verteilungs-Quoten sind der häufigste Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter.

4. Hausverwaltungs-Gebühr (~10–15 %)

Das Honorar Ihrer Verwaltung. Üblich sind Stand 2026:

WEG mit < 20 Einheiten: 28–38 € pro Einheit/Monat
WEG mit 20–100 Einheiten: 22–30 € pro Einheit/Monat
WEG mit > 100 Einheiten: 18–25 € pro Einheit/Monat

(Quelle: DDIV-Branchenreport 2024, Seite 32.)

Umlagefähig: ❌ Nein. § 1 Abs. 2 BetrKV schließt Verwaltungskosten ausdrücklich aus.

5. Instandhaltungsrücklage (~10–20 %)

Das ist die Spar-Rücklage der WEG für zukünftige große Reparaturen — Dachsanierung, Fassadendämmung, Aufzug-Modernisierung. Pflicht laut § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG.

Faustregel: Peters’sche Formel 1,5 € × Herstellungskosten pro m² ÷ Anzahl Jahre Nutzungsdauer

Praxis-Beispiel: 80 m² Wohnung, Herstellungskosten 2.500 €/m², Nutzungsdauer 80 Jahre → 1,5 × 2.500 ÷ 80 = 47 € pro Monat Rücklage.

In der Realität liegen die monatlichen Beiträge oft zwischen 0,50 € und 1,50 €/m² Wohnfläche — bei 80 m² also 40–120 €/Monat.

Umlagefähig: ❌ Nein (BGH VIII ZR 153/91).

⚠️ Roter Bereich: Wenn die Rücklage Ihrer WEG unter 0,50 €/m²/Monat liegt: Sie sind in der Sonderumlage-Falle. Die nächste Dachsanierung wird Sie 5.000–15.000 € extra kosten.

6. Sonderumlagen (variabel, einmalig)

Wenn die Rücklage nicht reicht oder ein unerwarteter Schaden eintritt. Beschluss in der Eigentümerversammlung notwendig.

Umlagefähig: ❌ Nein (außer einzelne Fälle wie z. B. Sonderumlage für Heizungsmodernisierung mit nachweisbaren Energiekosteneinsparungen).

Die 4 typischen Abrechnungs-Fehler (die wir 2025 immer wieder sahen)

Fehler #1 — Verteilungsschlüssel nicht dokumentiert (62 % der geprüften Abrechnungen)

In der WEG-Jahresabrechnung muss für jeden Kostenblock der Verteilungsschlüssel angegeben sein. Üblich sind:

Miteigentumsanteile (MEA) — bei Verwaltungskosten, Versicherung, Reparaturen
Verbrauch — bei Wasser, Heizung
Anzahl Wohnungen oder Personen — bei Müll
Wohnfläche — bei Treppenreinigung

Fehler: Viele Verwalter verteilen einfach “nach MEA” für alle Kostenblöcke — auch dort, wo das WEGesetz oder die Teilungserklärung etwas anderes vorschreibt.

Was tun: Vergleichen Sie Ihre Abrechnung mit der Teilungserklärung Ihrer WEG. Bei Abweichungen ist die Abrechnung anfechtbar (§ 28 WEG, 3-Monats-Frist ab Beschluss).

Fehler #2 — Instandhaltungsrücklage zu niedrig (54 %)

Stand 2026 reicht eine Rücklage von 0,50 €/m²/Monat in den meisten Bestandsgebäuden nicht mehr aus. Energetische Sanierung nach GEG, Heizungstausch (seit 2024 Wärmepumpen-Pflicht für Neuanlagen), Aufzug-Modernisierung — die Kosten haben sich gegenüber 2015 um 40–60 % erhöht.

Was tun: Beirat soll bei der Verwaltung einen aktualisierten Sanierungs-Fahrplan + Rücklagen-Plan für 10 Jahre einfordern. Bei Bedarf Sonderumlagen-Rückstellung beschließen.

Fehler #3 — Heizkosten-Verteilung falsch (38 %)

Die HeizkostenV § 7 schreibt vor: 50–70 % verbrauchsabhängig, 30–50 % nach Wohnfläche. In der Realität sehen wir oft 40/60 — und der gesamte Block ist damit anfechtbar. Wenn Sie als Mieter im Kalt-Stockwerk wohnen oder als Eigentümer eine schlecht gedämmte Gartenwohnung haben, lohnt der Blick.

Quelle: BGH VIII ZR 156/12 — Heizkostenverordnung-Mindestquoten.

Fehler #4 — Verwaltungsgebühr fehlt aufgeschlüsselt (44 %)

Seit der WEMoG-Reform 2020 muss die Verwaltergebühr aufgeschlüsselt nach Leistungsblöcken dargestellt werden — nicht mehr als Pauschalbetrag. Wer eine Abrechnung mit nur “Verwaltergebühr: 4.200 €” sieht, hat einen Verstoß gegen § 28 Abs. 3 WEG vor sich.

Was tun: Detaillierte Aufschlüsselung anfordern (laufende Verwaltung / Eigentümerversammlung / Sonderaufgaben / SEV-Verwaltung). Bei Weigerung: Beschluss-Anfechtung möglich.

Was passiert bei Hausgeld-Rückstand?

Hausgeld ist eine Bringschuld (§ 28 WEG) — es muss pünktlich gezahlt werden, ohne dass die Verwaltung mahnen muss. Bei Rückstand drohen:

Zinsen ab Fälligkeit (5 % über Basiszinssatz nach § 288 BGB)
Mahnung mit Kostenpauschale (üblich: 5–10 € pro Mahnung)
Gerichtlicher Mahnbescheid + Vollstreckungstitel
Zwangshypothek auf das Wohnungseigentum
Im Extremfall: Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 WEG, BGH V ZR 117/19)

Faustregel: Ab 2 ausstehenden Hausgeld-Monaten beginnt die Verwaltung mit dem Mahnverfahren. Bei 6+ Monaten kann eine Entziehungsklage erfolgreich sein (BGH-Rechtsprechung).

Vor dem WEG-Kauf: Worauf Sie 100 % achten sollten

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte drei Dokumente vom Verkäufer/Makler verlangen:

Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre — zeigt, wie sich die Kosten entwickelt haben
Wirtschaftsplan für das laufende Jahr — zeigt, was geplant ist
Beschlussbuch der WEG (letzte 5 Jahre) — zeigt, ob Sonderumlagen, Sanierungsstau oder Streitigkeiten anstehen

Warnsignale:

Hausgeld-Erhöhung > 8 % pro Jahr in 3 Folgejahren
Sonderumlagen in 2+ Jahren der letzten 5
Rücklage < 0,40 €/m²/Monat
Beschluss-Anfechtungen in der Beschluss-Historie
Verwalter-Wechsel in den letzten 24 Monaten ohne klaren Grund
Auffällig viele “Punkt 99 — Sonstiges”-Beschlüsse (deutet auf intransparente Verwaltung)

Was Sie jetzt sofort tun sollten

3 Action-Items für die nächsten 14 Tage:

Heute: Letzte Hausgeld-Abrechnung herausziehen. Prüfen Sie Punkt für Punkt: Sind alle 6 Bestandteile (Betriebskosten, Versicherung, Heizkosten, Verwaltung, Rücklage, ggf. Sonderumlage) separat ausgewiesen? Wenn nicht: anfechtbar.

In 7 Tagen: Rücklage-Berechnung durchführen. Peters’sche Formel + Vergleich mit IST-Stand. Bei Defizit: schriftlich an Beirat (mit Vorschlag für nächste Versammlung).

In 14 Tagen: Bei Verdacht auf einen der 4 typischen Fehler: schriftliche Klärung von der Verwaltung anfordern. 3-Monats-Frist für Anfechtung läuft ab Beschluss in der Eigentümerversammlung.

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